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作为曾经的4个经济特区之一珠海的发展为什么会慢下来? CBNweekl

发布时间:2016-09-11 23:45 点击次数 :

  5年前,负责国美电器负责珠海店开店工作的武汉人薛维东离开珠海去了中山工作,“这个城市的生意太小了,我们一年的销售额只有3亿元,而在中山能做到8亿元。”他说。薛维东此后辗转到了广州工作,但把家安在了珠海,每个周末在两座城市之间往返。

  “人少、地方小”是大多数本地人以及在珠海生活的外地人提及珠海时最常用的描述。常住人口约160万,大约是相邻的中山市的一半,同时也是广东省人口规模最小的城市。

  转折点——港珠澳大桥?

  如果不是刻意提起,很少有人会再去主动强调珠海是1980年初期设立的4个经济特区之一。当时,紧靠澳门的珠海总是被拿来与南邻的深圳比较,从出口贸易和吸引境外投资的角度看,这两座城市具备相似的资源和地缘优势。但30多年后,深圳打破“北上广”的格局,跻身一线城市,珠海则仍属于二线城市序列,在经济总量上也低于周边的佛山、东莞和中山等城市,仅位于广东省地级市的中游。

  在建的珠海歌剧院

  这种差异很大程度上与港澳两座城市的差异有关。作为金融和贸易中心的在发展中将一大部分产业向深圳、东莞为代表的珠江东岸城市转移,持续带动这些城市的经济活力。而过去数十年,澳门变成了一个被娱乐和业主导的旅游城市,这使得珠海很难因接近澳门而获得独有的发展机会。

  珠海在珠三角的地理也相对尴尬。这座位于珠江西岸最南端的城市距离广州大约130公里,在过去很长一段时间内不通铁,基本只能依靠公与珠三角的核心地区发生联系,这了内陆来到珠海的人流。

  最近一次大改变发生在2011年年初,广珠城轨通车——从广州南站出发,最快59分钟即可抵达珠海。现在,如果你在暑假期间往返广州和珠海,会发现高铁票相当紧俏—大量的旅游观光客利用高铁借道广州转向珠海,他们的目的地可能是澳门,也可能是位于横琴的珠海长隆海洋王国。

  位于港珠澳大桥珠海端落脚点的横琴新区,房价已经涨起来了。

  但城铁仅能便利来往的商人和旅客,珠海人显然需要更多的外部联系,尤其是货运上的。

  过去,从珠海发出的集装箱要先运到广州,然后转到东莞、深圳,再到的港口,途中必须经过3个运输环节才能出口。这样一来,不仅货运时间拉长到六七个小时,单个集装箱的运费也比深圳和东莞贵2000元港币(约合1709元人民币)。一笔账算下来,许多外商认为在珠海投资办厂并不划算。

  即将于2017年年底通车的港珠澳大桥看上去可以解决珠海这个多年来的困境,它是目前这座城市最期待的兴奋点。

  这座大桥总长55公里,起点为大屿山,经大澳,跨越珠江口,最后分成Y字形,一端连接珠海,一端连接澳门,建成后将是世界上最长的跨海大桥。

  即将通车的港珠澳大桥是目前这座城市最期待的兴奋点。

  这是一座在30多年前就被提出需要建造的大桥。1983年,商人胡应湘率先提出应当兴建一座连接与珠海的跨境大桥。珠海随后对这个设想做了可行性评估。1997年,当时被命名为伶仃洋大桥的项目在国务院获批立项。但由于大桥横跨粤港澳三地,牵涉多方利益博弈,项目被搁置了下来,直到2003年重新立项,并改名为港珠澳大桥。

  依照设计,港珠澳大桥通车后珠海至的车程将由目前的3小时大幅缩减至半小时左右。来自珠江西岸,甚至一些内陆西南省份的货物可以不必经过深圳而直达。它被看做是拉动珠海以及整个珠江西岸经济的巨大动力。

  但在这一切发生巨大变化前,珠海依然是一个长期面目模糊的城市。

  总部位于珠海的魅族在、深圳和也设有分公司。

  至少在两三年前,珠海整个城市的商业看上去都不太活跃。号“掌上珠海”的创始人钟勇还记得,那时全市能逛的购物中心就只有两三个。虽然珠海有丰富的高校资源,大公司却屈指可数—能数出来的基本只有格力、华发、魅族和金山。产业不集中、公司数量少,都成了年轻人眼中的天花板,他们只能再回到一线城市或是去一关之隔的澳门寻找机会。

  让宜居成为城市竞争力

  “宜居”倒是在这个过程中逐渐成为珠海的城市名片。因为在城市发展早期,就确立了不引进“三来一补”、高污染的低端制造业,所以虽然在P总值上落后于周边的中山、东莞等城市,但当地的自然生态得到了最大程度的。在中国社会科学院发布的《宜居城市竞争力报告》中,珠海连续3年位居第一。

  现在这反而成为珠海吸引人才时的优势所在,特别是在北方地区雾霾日趋严重的2013年之后,这种人才从北到南的流动趋势就更明显了。

  招人曾是魅族科技副总裁李楠的一题。

  招人曾是魅族科技副总裁李楠的一题——甚至有不少人并不知道在、深圳和有分公司的魅族,其实总部位于珠海。李楠为此专门在知乎上的“珠海这座城市怎么样”帖子中写过回答,并且强调说“魅族给得起北上广的工资”。

  但他逐渐发现,规模小的城市在人才吸引上的劣势,也可以成团队管理的优势。按照李楠的说法,魅族在珠海初期招人很困难,但招进来之后团队的稳定性很高,因为珠海的机会客观上就比深圳、要少,而转换城市对人才来说也是一种成本,“大家觉得没什么,所以卯足了劲、一起做一票大事的意愿就更高。”他觉得对于一个高速发展的公司来说,哪怕团队规模不大,但稳定性更为重要。

  “不在大城市,有时是在天然地帮你挡住一些噪音,给你一个专心做产品的。”李楠表示。

  将宜居作为吸引人才的招牌,是珠海应该抓住的机会。在《第一财经周刊》今年6月的公司人调查“离开北上广深,你最想去哪里上班?”中,珠海在“生活舒适度最高城市”中排名第六—排名前十的其他城市都是新一线城市。在大量希望离开北上广深,转换到新一线或二线城市生活的公司人中,“幸福感”“生活品质”“工作生活平衡”构成了他们选择城市最重要的3个理由。

  看看那些涌入珠海的游客就知道这里的生活有多好了。2015年全年,珠海接待游客总数为3592.6万人次,这是珠海常住人口的22.5倍,并且其中仅是过境前往澳门的游客比重在降低。

  曾经,珠海并不是作为一个的旅游城市发展的,它更多希望与澳门旅游业形成互补和联动的发展关系。但这其实制约了珠海,使得其自身的旅游资源没有得到足够的挖掘。

  比如珠海真正吸引喜来登、铂尔曼等五星级酒店的进驻是最近两年的事情。过去,因为澳门有相当成熟的酒店业,高端酒店品牌并不看好珠海这个单一市场,但随着长隆、乐高等本地主题公园及游乐设施的兴起,珠海旅游城市的形象渐渐,这些豪华品牌才慢慢意识到在珠海的发展机会——它不再只是承接澳门外溢的旅游需求,而是正在变成一个重要的度假目的地。

  类似的机会也在其他行业出现。

  第一太平戴维斯物业顾问(珠海)有限公司项目及开发顾问部董事黄露

  8月的第一周,黄露带领她的团队搬到了位于珠海富华里中海大厦的新办公室。黄露是第一太平戴维斯物业顾问(珠海)有限公司项目及开发顾问部的董事。

  在商业地产咨询领域的“五大行”中,只有第一太平戴维斯和另一家代理行在珠海设立了分公司。这背后的主要原因也是两家公司此前在澳门积累了不少资源。“十几年前澳门还没权时,公司就派同事到澳门组建公司。那是五大行中的第一个。”黄露告诉《第一财经周刊》。

  经过10年的发展,第一太平戴维斯的评估、大交易和租赁业务在澳门商业地产领域占据了较大的市场份额。2011年,澳门团队在珠海注册了公司,主要目的是帮助澳门客户解决在珠海投资开公司的需求。“珠海相当于是澳门市场的一个延展。”黄露说,当时分公司只有4位员工。

  彼时,第一太平戴维斯还要依靠广州和深圳的团队来支持珠海地区的业务,但到了2015年,因为看好本地市场的发展,第一太平戴维斯决定将珠海升级为区域公司,从、广州和深圳派驻专业人员并招募本地人才,将职能从单一的市场研究和投资扩充为市场研究、投资销售、招商和物业管理等全业务线,人员也增加到了24名。

  “珠海从到企业都很,愿意寻找‘外脑’来吸取前沿先进的。”黄露说,这是她和她的团队能在珠海站稳脚跟的机会。

  2016年5月,沃尔玛在珠海上冲开出了其在中国的首家购物中心“乐世界”。本质上说,沃尔玛并不打算抛弃“零售商”的角色、跟开发商抢饭碗,只是想为旗下的高端会员制商店——山姆会员商店(以下简称“山姆店”)定制一个适合这一业态的样板mall。

  珠海山姆会员商店总经理周冠贤

  进入中国20年的山姆店在中国市场业绩不错,也开出了深圳、福州等几家单店营业额全球排名靠前的明星店,这使得沃尔玛决心要在中国加快其开店速度。但物业方通常难以提供山姆店所需的开店条件,包括“给山姆一个标准长方形的盒子状空间”等。以实际案例来告诉更多的中国地产开发商“标准的山姆店应该是这样的”,是沃尔玛买地自建购物中心的用意所在。

  这笔超过1亿美元的投资,被并非传统经济强市的珠海拿下了,而且还是沃尔玛购物中心的首店。吸引沃尔玛的是,珠海有足够的有影响力的消费人群——这是山姆店考虑选址时的首要条件。

  沃尔玛将乐世界购物中心的中国首店选在了珠海。

  虽然开业才3个月,但珠海山姆店的会员数已经突破了6万名,这在一定程度上证明了选址的正确性。从深圳调任到珠海山姆会员商店任职总经理的周冠贤对比了曾经供职过的福州店和深圳龙岗店的数据,他发现珠海店的会员增速是最快的。以年销售额已经位列沃尔玛全球单店业绩Top4的福州山姆店为例,据不完全统计,开业15年累积了超过15万名会员,而珠海的总人口数还不到福州的1/4。考虑到珠海店的会员中有2万名是在会费提价后新入会的,这一数字显示出更高的含金量。

  成功的原因与这家店所处的地理有关。虽然不少珠海人抱怨从市中心开车去乐世界的太堵了,但不可否认的是,该店地处中山、珠海交界的,可以有效地辐射到两地市场,且周围正在密集兴起的万科城、华发TOD小镇等住宅项目能为其起到蓄客的作用。

  珠海山姆会员商店

  “2006年到2010年是一线城市商业地产的蓬勃发展期,传导到珠海则晚了几年。”在商业地产领域有长期从业经验的刚说。他现在是沃尔玛亚洲房地产咨询(深圳)有限公司负责租赁与资产管理的高级总监,同时运作乐世界在珠海和南昌的项目。

  沃尔玛乐世界购物中心内景

  在他看来,位于珠海香洲区的华发商都是珠海第一个真正意义上的新型购物中心。在2014年5月华发商都开业之前,珠海早期的商场还是以百货为主。“这实际上是落后于市场发展的。”他说。但珠海人的消费超前,对新事物的接受程度也高,这也是后期富华里、扬名百货二期等购物中心崛起的原因。

  迪卡侬珠海乐世界店的商场经理姚鹏也看到了这一点,这是他们眼中的生意机会。“周边小区很多都有篮球场、游泳池,城市绿地也很多。另外与其他城市不一样的地方是,珠海有社区运动公园,里面的体育设施很丰富,并且免费向市民。”此外,他也能感受到一些相对小众的品类,比如与潜水相关的运动设备、运动专业配件及保健品等品类在珠海也有不错的销售。

  沃尔玛亚洲房地产咨询(深圳)有限公司租赁与资产管理高级总监刚

  “我们自己就是零售商,对租户的需求肯定更为了解,租户在跟我们打交道的过程中会发现双方的沟通更高效。”刚告诉《第一财经周刊》。他们在项目的很早期就会和租户沟通设计方案,以满足后者一些特别的需求—比如外立面的租户展现,或者购物中心内部动线、扶梯的设计等如何能更有利于租户。开业后,沃尔玛也会去听取租户的意见,“迪卡侬的店长前两天跟我说,有一个柱子旁的消防栓影响了他们所在区域的销售,我们就会考虑怎样去帮他们挪个。”刚说。

  以前作为零售商进场时,沃尔玛大多要经历和物业方艰辛的谈判,面对类似“这个面积的店没法给到你”“电梯不能放这儿”等反馈时,他们大多不得不。但对于零售商来说,这都可能会影响到其后期的生意表现。因此自己开始做物业方的时候,沃尔玛会有意识地去改善双方的关系,以达到互惠互利的目的。“作为购物中心的经营者,一定要让租户实现最大的收益,我们才能得到最大的收益。”刚认为这体现了沃尔玛的经营。

  沃尔玛毫无疑问是珠海心仪的招商对象,除了全球500强零售商这块招牌,它也真的能给本地带去就业机会——沃尔玛在当地招聘时的受欢迎程度大大超出了周冠贤的预期。“公开招聘的第一天,我们连中午饭都没好好吃,报名的人实在太多了。”周冠贤认为,能有500强的工作经验、学习到先进的管理方式对当地的零售人才来说是一个加分项。现在,珠海山姆店主管级的管理层中有60%是本地员工,而在深圳外招的管理层占比还不到10%。

  对沃尔玛而言,在一个生活节奏适中,消费力强劲的二线城市开设首家购物中心,意味着它在中国启动了一轮全新的探索。

  TOD小镇——未来的珠海

  而珠海的探索更集中在怎么让这座城市变得更加宜居上。

  珠海市正在全市范围内推广一种叫TOD小镇的社区开发模式。TOD即TransitOrientedDevelopment,TOD小镇就是指以公共交通为导向模式规划的生态示范区。通俗地讲,就是以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的站点为中心,在400至800米距离的半径内,建立综合工作、商业、文化、教育和居住等功能的中心广场,使居民在私家车之外,也能方便地利用公交、自行车和步行等多种方式出行。

  关于TOD小镇的规划出现在珠海市的一份叫《关于实施新型城镇化战略建设国际宜居城市的决定》的文件中,它提出珠海“将按照TOD模式引导城市空间发展,优先在轨道交通站点附近开展适度集约、混合开发,建设紧凑型城市,在西区的未开发区规划28个TOD小镇。”

  这些TOD小镇总面积达到300多平方公里,它们中大多数的面积会在15平方公里至20平方公里。这听上去是个颇具未来感的想法—城市规划开始以人们的出行行为为出发点,低碳环保的也渗透其中。

  位于香洲区梅华西和明珠北交界处的上冲TOD小镇,是珠海第一个TOD小镇。上冲小镇规划了2万户家庭,约合5万到6万人口,建成后,小镇区域内的公交出行占比可以达到90%。

  因未达到修建地铁所需具备的“人口数量在300万以上”这一硬性条件,整个珠海的交通压力全部都集中在地面交通上,因此在TOD小镇的规划中,珠海想到了学习的经验,在小镇内和小镇之间,修建有轨电车。

  珠海学习的经验,在城市内修建有轨电车。

  即将于10月通车的有轨电车1号线一期的起点站就位于这个小镇内。这条全长8.9公里的有轨电车线使用由西门子提供的交通信号优先控制系统。依据设计,有轨电车1号线全程需要经过11个口。当列车通过口时,这个信号系统可以通过口的周围车流,并在整个区域内实时自适应控制的交通控制策略指导下,决定有轨电车的优先通行权。

  “当有轨电车来到口,它可以优先通过以按时刻表运行。这有助于鼓励市民积极选择公共交通。”西门子珠海交通管理系统的项目经理范呈祥说,西门子的信号系统将帮助有轨电车通过的区域实现通行效率的最大化。

  和广州的BRT一样,施工过程加剧了交通要道的拥堵,令市民产生了颇多不解和抱怨。“现在还只修了梅华一段,到整个电车的环状线建成之后,辅以优先通行权,有轨电车对周边交通的改善作用就会出来。”范呈祥说。

  通过建设“智慧交通”,珠海希望探索怎么样让这座城市变得更宜居。

  有轨电车优先通过口,是珠海建设“智慧交通”和绿色宜居城市大布局的一部分。2014年,珠海和西门子达成合作意向,后者在珠海建设其在中国的首个交通信息综合服务平台,以服务珠海市民及游客的交通出行。

  2009年至2014年,珠海的常住人口只有8%的增长,汽车的保有量却增加了75%,到2015年5月,珠海的机动车保有量达到了42.2万辆。根据发布的《2015年度中国主要城市交通分析报告》,珠海的交通拥堵情况在全国主要城市中排名第25位,是广东省第四拥堵的城市。

  珠海智慧交通项目中的公共自行车系统

  西门子在做调研时发现,珠海有明显的人车潮汐式流动趋势,早高峰是从西往东,晚上则相反,但受制于城市“西宽东窄的漏斗状”,以及贯穿东西区的交通主干道太少,拥堵时有发生。

  这显然不符合一座宜居城市该有的形象。“我们希望建立一个智能交通管理系统,可以将多种交通运输模式及其数据集成到一起,实时监测人流、车流、物流的运行情况,通过大数据分析,为交通政策制定提供决策量化依据和标准,也为市民出行提供便利。我们的长远目标是将珠海建成国际宜居城市和旅游城市。”珠海市交通运输局信息中心主任缪前明说,他们意识到要整体改变珠海的城市交通管理,会是一个系统工程。

  西门子提供的解决办法是首先采集足够多的数据,包括遍布珠海大街小巷的摄像头、探测器、车载GPS甚至公交车的刷卡器等设备所产生的,各种能反映车速、况、乘客数的数据都是他们的目标。

  而后,通过数据的监测分析来考虑如何更合理地设置红绿灯和设计公交车线。在市民端,随着这个智能交通信息平台一期的验收完毕,市民已经可以在名为“珠海交通”的App上查询到包括自行车、公交、大巴、轮船、实时况等在内的各类交通信息。未来,这个平台还计划实现交通状况预测的功能,在极端天气或大型社会活动到来前帮助交管部门提前规划交通系统。同时,市民还可以通过该系统反馈对工作的满意度,是一个双向互动的平台。

  市民已经可以在名为“珠海交通”的App上查询到包括自行车、公交、大巴、轮船、实时况等在内的各类交通信息

  “珠海做的智慧交通项目,从信息化程度上来说可能不是国内最高的,但它的很超前,从一开始就是成体系去做的。”西门子全球首席交通顾问、交通咨询部大中华区总经理梁月林说。他参与了西门子珠海智慧交通项目的前期调研。

  令西门子团队颇感压力的是,他们面对的是一个高速发展的市场。因为机动车数量还在不断增加,治堵的效果并不能很快传导到市民端。根据西门子的规划,目前珠海的智慧交通项目大约才完成了1/3。“现在做的工作是在为5年之后打基础,至于10年或者20年之后它能做成什么样,我们还要持续借鉴国外城市的经验。”梁月林说。

  怎样将珠海的实际情况,与、慕尼黑等国外城市的项目的不同阶段发展情况对标,找到合理的缓解拥堵的方法,是他们接下来要重点研究的课题。更长远的目标当然是将珠海建设成国内乃至全球范围内的智能交通示范城市,其可以为其他相似城市所借鉴,这是很有意义的。

  除了第一太平戴维斯的职务,黄露还为横琴新区提供顾问服务。在她看来,珠海“宜居”的招牌已经打出去了,但要顺着这个优势吸引企业,进而吸引人才,还比较困难。在当第一太平戴维斯的珠海分公司提升为区域公司后,她前后花了一年的时间,才在这个领域组建起了专业团队。

  “以全球500强为例,在珠海的还是以制造业为主,集中在唐家、高栏港这些区域,因为那个区域的地价便宜,同时也有人力成本的优势,至于高精尖的研发部门,大公司完全可以在一线城市解决这一职能。”黄露认为,珠海现在在人才吸引力上还面临着几大短板:一是人口太少,二是产业还不够完善,三是配套设施不够健全。

  这可能是一个二线城市必经的发展阶段。和珠海打过交道的黄露和范呈祥都看到,在做产业战略规划时,会对标国外的发达城市或周边城市,来审视珠海的欠缺,并想办法弥补。但在一个企业被引进来之后,怎样去监督它实际的落地情况、是否对城市的产业规划有所贡献,是当地还没有完全跟上的。

  “人都会去更好的地方居住。”黄露说。持有相同看法的还有魅族的李楠,他曾经在日本工作多年。“日本人一生可能会买3套房子:第一套在东京中心区,方便上班;第二套可能在东京郊区、带个小院子,一家人生活;第三套是到类似冲绳这样的地方去养老。现在的珠海有点像是第三套房子的落脚点。”事实上,珠海的确吸引了不少来度假或过冬的北方人,逛商场时都会不时遇到东北口音的顾客。但仅仅吸引这样的外来人口,远不是珠海所期待的。

  在公司发展的过程中,魅族做了,开始在其他城市开设分部——有分公司,杭州有电商部门,游戏中心、智能家居及网络开发的业务部门则设在深圳。“我个人不把小城市看做是一个负面因素,但确实有人会介意。”李楠说。通过远程管理来创造一个全球协作的工作,是魅族的解决方案。

  因为关注自己的目标消费群体,李楠会有意识地去了解年轻人的生活方式,这对于魅族营造职场氛围也有所帮助。“更多的年轻人开始关注自己的生活方式,从工作本身好不好,转为更在乎工作得爽不爽。”李楠说。很多在珠海的年轻人也有在广州、深圳等一线城市工作的经历,“公交车、地铁太挤了”,他们会不约而同发出这样的感慨,这也促使他们最终考虑回乡工作。

  李楠在招聘时也会更倾向于招那些在一线城市历练过的人,“他们见识过了外面是怎么样的,知道自己更想要什么,就会更安定。换做是我,如果没出去过,可能也会有对小城市的焦虑感。”

  位于港珠澳大桥珠海端落脚点的横琴新区,房价已经涨起来了。2016年上半年,珠海主城区住宅的每平方米成交均价超过了1.6万元;横琴的这个数字则超过了4万元。

  在黄露看来,整个珠海房地产市场投机投资的氛围很浓厚,现在的房价水平已经透支了消费力。连珠海本地的年轻人也连连抱怨“房价太高,买不起房,也不想买了。”

  房价的上升对城市无疑会是一种推动力,某种程度上这意味着更多的基础建设和发展机会。但这座城市现在需要考虑的是,不能让过高的房价吓退有意来珠海寻求机会的人。

  无论如何,李楠相信像珠海这样的地方应该会吸引越来越多的人。他是人,在东京和成都都生活过,现在也还需要每月去东京看望家人。业余时间,他喜欢去凯恩斯潜水、亲近大自然,这也使得他对于珠海多了另一层的偏爱,“有空的时候,我会坐到楼顶喝个茶,看看海滩。”

  每周末回到珠海的薛维东也会怀念以前在珠海的工作,“那是累了就走两步到海边的情侣上,吹吹海风、抽根烟的日子。”但即使港珠澳大桥开通在即,他也还没有回到珠海工作的打算—在广州,他可以很轻易找到一份薪水是珠海两倍的工作。

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